On parle beaucoup de « la crise. » Cette « crise », partie des Etats Unis d’Amérique a eu pour nid les fameux « subprimes. » Qu’est-ce qu’un « subprime » ? Pour faire gros, c’est un crédit immobilier dit « à risque. »
La crise trouve donc, grosso modo, son origine (ou du moins l’étincelle qui à mis le feu au baril –de pétrole, bien sur) dans des problèmes immobiliers.
C’est cette petite réflexion qui me pousse aujourd’hui à entamer un –petit- panorama de la propriété en Espagne. On y parlera –bien sur- droit, mais aussi sociologie, bref, un petit compost de problèmes…
Donc voici le premier volet de ce petit panorama de l’Espagne. Il concerne plus particulièrement l’acquisition de la propriété, du point de vue du droit.
Cet article se dédie spécialement à mes petits camarades de droit . Ceux qui on eu la sagesse de ne pas faire de droit pourront trouver ce billet un peu long. Je m'en excuse.
Donc c’est parti !
El titulo y el modo
En droit Français, l’acquisition de la propriété est dite de transmission contractuelle. Pour vendre une maison, un contrat est nécessaire et suffisant. Pour des raisons de fiabilité, la loi impose que ce contrat soit signé chez le notaire, qui vérifiera que ce contrat est correct, etc…
Chez les espagnols, le système est dit « del modo y titulo », système du titre et du mode. Ici il y aussi contrat (le titre, titulo), mais ce dernier, aussi nécessaire soit-il n’en reste pas moins insuffisant. En effet est aussi nécessaire l’entrega (le mode, la prise de possession).
Cette prise de possession peut être réelle (entrée dans les lieux), instrumentale (via un contrat notarié, le contrat sous seing privé étant valide pour le titre), ou symbolique (remise des clefs par exemple (1)).
Pour exemple : Raul vend un appartement à José. Il suffit qu’entre eux ils rédigent un contrat et qu’emménage José dans les murs pour que soit scellée la vente. C'est donc devenu l'appartement à José, non, DE josé...
En droit français, j’imagine que les problèmes (et la jurisprudence) se situent au niveau de la validité du contrat (je mets de coté les litiges sur les vices cachés et autres gourmandises juridiques, qui sont communes à tous systèmes juridiques.)
Vieille batisse d'Alcala-de-Henarès
(S-O de Madrid, ville de Cervantès)
Prise de posession et autres friandises intellectuelles
En droit espagnol, le hic est au niveau de la prise de possession. Je m’explique :
En théorie, pour prouver une propriété, il faut prouver le titulo et el modo, c'est-à-dire le contrat et la prise de possession. Mettons de côté le contrat qui a ses problèmes propres (du ressort d’un droit spécial), il nous reste la prise de possession. Comment la prouver ?
A cette fin, les juristes ibériques ont mis au point une théorie complexe de la possession. Non seulement la possession sert à permettre l’usucapion (mode d’acquisition par le temps de la propriété), mais elle sert aussi à prouver la possession entrega.
On se trouve ainsi devant :
- La possession ordinaire, servant à prouver la prise de possession
- La possession extraordinaire, permettant l’usucapion
S’en suivent donc une ribambelle de règles, de délais, de règles pour la computation des délais (avec, bien sur, le célèbre algèbre juridique à la clef…miam !)
Preuve et sécurité juridique
En conclusion, on peut constater que le droit espagnol est moins contraignant au niveau de l’acquisition de la propriété que le droit français ; il reste qu’il complique fortement toute preuve de la propriété en cas de litige.
D’autre part, ce mode d’acquisition de la propriété me semble moins sûr du point de vue de la sécurité juridique (le fait d’être sur de rester propriétaire).
Le notaire: solution?
Il semble que la doctrine se soit aperçue de ce défaut. En effet on assiste à une réflexion sur la place du contrat notarié au sein du droit de l’acquisition de la propriété. La discussion se cristallise sur l’article 1.280 du Codigo civil. Cet article indique que devra être dressé un acte notarié pour les contrats et actes ayant pour objet la transmission de droits réels sur un immeuble.
Cet article a ainsi permis de proposer un mode d’entrega garantissant une sécurité juridique satisfaisante. Mais ce mode de prise de possession n’est pas actuellement celui qui est considéré comme le meilleur. On s’interroge sur sa place. Faculté pour une de parties ? Acte purement ad probationnem ?
Reste à ce que cela devienne une règle impérative pour enfin garantir une sécurité juridique sans faille.
J’attends un commentaire sur l’état du droit allemand, qui, il me semble, déconnecte totalement contrat et transmission de propriété. Amis allemands…
A bientôt pour de nouvelles aventures…juridiques !
(1) Anecdote au passage : la remise des clefs du cockpit d’un avion lors de sa vente scelle définitivement la vente de l’avion de l’avionneur au transporteur…
PS: Désolé pour la longeur de l'article...mais ca ne s'explique pas facilement...
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